Коттеджные «страшилки» что нужно знать, покупая дом под ключ

Приобретение готового дома – это покупка кота в мешке: качество оценить почти невозможно. Что же делать покупателю в этой ситуации? Как выбрать коттедж, который не потребует десятков, а то и сотен тысяч долларов на доведение дома до ума?

Любая стройка хлопотна, и потому покупка готового коттеджа выглядит вариантом, экономящим время и силы. «Купил, въехал и живёшь без забот» – на это рассчитывает большинство потребителей, приобретающих первый дом в своей жизни. На практике их мечты почти никогда не сбываются. «Дом под ключ, купленный за 200 тыс. долларов, не гарантировал лёгкой жизни. Уже в первую зиму отключилось электричество, а вслед за ним и газовый котёл. «Ночь ужаса» – при свечах, при температуре «за бортом» минус 30 – запомнилась на всю жизнь. Утром купили резервный электрогенератор, работающий на бензине. Вскоре пришлось поменять котёл: он, как оказа — лось, был загажен ещё строителями. Весной в подвале появилась вода (плохо сделана гидроизоляция), и оказалось, что надо переделывать и систему вентиляции», – рассказывает один из домовладельцев. Из другого дома площадью более тысячи «квадратов» на Рублёвке хозяева бежали в середине зимы: от холода не спасали даже два мощных отопительных котла. Приглашённые эксперты обнаружили, что при строительстве была допущена маленькая ошибка: при укладке кровли положили не той стороной пароизоляционный материал. В результате утеплитель вымок и пришел в негодность, стропила сгнили, появился грибок. Теперь хозяевам необходимо заново перекрывать медную крышу, цена вопроса – 300000 долларов.

«Профессионализм» и «экономность»

Это не сценарий фильма катастрофы, а типичные истории людей, купивших готовые коттеджи. Причём перед болезнью, которая называется «плохое качество строительства», оказываются все равны – и рублёвские шале, и дешёвые таунхаусы. Покупатели со стажем воспринимают проблему уже философски: «Дом под ключ надо доводить до ума ещё пару лет, и это нормально». Почему строящиеся сегодня коттеджи требуют долгой и дорогостоящей доводки?

Качество никогда не было сильной чертой российских строителей. В последнее время проблема заиграла новыми красками. «Да, качество строительства низкое. А что вы хотите, если нет профессионалов? – откровенничают застройщики. – Строительные ПТУ позакрывались в начале 1990-х. Работают зачастую выходцы из бывших союзных республик, которые не понимают, «что такое хорошо, а что такое плохо». Работают за копейки по принципу «моя все умеет делать»». Низкий профессионализм и несоблюдение технологий часто сопровождаются обыкновенным воровством прорабов и строителей. «Экономят» на марке бетона, утеплителе, кирпиче и на всём остальном. В построенном объекте проверить и подсчи — тать, сколько было потрачено того или иного матери — ала, сложно. «Экономят» и сами застройщики. «Масса застройщиков увеличивает свою прибыль в ущерб качеству. Сэкономить можно везде – на материалах, рабочей силе, сроках. И при этом пустить пыль в глаза красивым фасадом. Судьба дома после продажи, как правило, застройщиков не интересует», – говорит один из участников рынка. Возможностей для воровства и «экономии» было бы намного меньше, если бы в России строили типовые технологичные коттеджи, где качество во многом задано изначально, но у нас каждый дом – самостоятельное творчество отдельных строителей.

Покупка дома у крупного застройщика также не является гарантией качества. «В коттеджных посёлках качество „гуляет“ от дома к дому. Оно часто зависит даже не от застройщика, а от конкретного прораба. А установленные компанией инженерные системы мы часто советуем заказчику поменять ещё до начала эксплуатации дома. Лучше не рисковать, а делать ставку на проверенные варианты», – говорит Мария Серебряная, главный архитектор бюро «Дом архитекторов». Особенно плохо дела обстоят там, где участки продают с подрядом на строительство дома: там применяют бросовые стройматериалы.

Самое печальное, что покупатель приобретает объект, о котором знает очень мало. Все строители и архитекторы, с которыми мы пообщались, признавали: реальное качество готового коттеджа определить невероятно трудно. Какие использовались материалы? Соблюдались ли технологии? Качественно ли проводилась разводка коммуникаций? Всё можно проверить, только пока дом строится. Но после того как он построен, а стены оштукатурены, узнать это очень трудно – не будешь же вскрывать стену.

Дом «под слом»

Впрочем, способ хотя бы частично узнать правду есть: привлечь строительных экспертов. Риэлторы и строители часто говорят, что экспертиза – это дорого и хлопотно, что советские научно исследовательские институты, «заточенные» на работу с крупными объектами, просят за экспертизу коттеджа такие же деньги, что и за экспертизу завода. На деле услуга эксперта не так дорога. Обычно выезд строительного эксперта, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, стоит в среднем 350 – 450 долларов. После двухчасового осмотра дома и изучения чертежей специалист расскажет массу интересного о доме и обнаружит те недостатки, которые непрофессионал, каковым и является покупатель, никогда бы не заметил. За составление письменного отчёта обычно надо доплатить 100–150 долларов. Для более углублённой экспертизы можно вызвать бригаду экспертов – это будет стоить порядка 5 долларов с квадратного метра коттеджа. Специалисты приедут вооружённые влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющими с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре. В случае необходимости эксперты прибегнут и к «разрушающим» методам: откопают фундамент, чтобы проверить гидроизоляцию. Эксперты могут многое обнаружить, но признают, что и они не волшебники. Когда фасады отделаны, а стены внутри оштукатурены или обиты вагонкой, то многие вещи уже невозможно проверить без вскрытия стен и кровли. Нужен контроль во время строительства.

Услуги строительных экспертов недороги по отношению к стоимости объекта, и сейчас такие компании уже загружены заказами. Но в целом рынок этих услуг только начинает развиваться. «За шесть лет моей работы в области недвижимости я всего один раз столкнулся с привлечением сторонних строительных экспертов. Покупатель решил провести экспертизу, чтобы иметь аргумент для снижения цены. Продавец в ответ сказал: „Вносите задаток и делайте что хотите – копайте, сверлите, штробите“. Но и в этом случае до реальной экспертизы дело не дошло: пока шли пе — реговоры о задатке, коттедж был продан другому претенденту», – рассказывает управляющий партнёр столичной компании Soho Realty Максим Сухарьков.

Десять правил хорошей покупки

При покупке коттеджа покупатель основное внимание обычно обращает на место и участок, дизайн и планировку дома. В то время как основные «мины» зарыты в строительной сфере. Что же делать человеку, который покупает дом без привлечения экспертов? На что смотреть, чтобы составить хоть какое то впечатление о качестве строительства? Для тех, кто остался с коттеджем «один на один», мы попытались собрать ряд советов – небольшую инструкцию.

1. Спускаемся в цоколь, поднимаемся на чердак, заходим в бойлерную.

Это наиболее проблемные зоны дома. Вода в подвале – бедствие сотен современных коттеджей. Виной тому плохо сделанная гидроизоляция. Спустившись в подвал, следует выяснить, нет ли там воды и насколько влажны стены. Особенно внимательно надо смотреть в углах. Поход на чердак иногда позволяет заметить элементарные недостатки в кровле: она может банально подтекать. Дом часто выглядит как конфетка, но до бойлерной «красота» часто не доходит. Именно там можно увидеть дом без прикрас.

2. Проверяем окна.

«Как минимум окна надо открыть и закрыть. Одним из критериев правильной усадки дома может служить свободное открывание окон и дверей», – говорит глава московского представительства компании «Петростиль» Сергей Линников. Часто в камеры стеклопакетов попадает влага, что также может заметить внимательный глаз.

3. Смотрим «ровно криво».

Аккуратность строительства и ровность поверхностей – одни из главных проверочных критериев дома. Для застройщика самый простой способ спрятать концы в воду – заштукатурить все недоделки. При помощи простого инструмента (строительного уровня) можно увидеть, ровно ли возведены стены и положен паркет.

4. Используем влагомер.

При экспертизе деревянного дома в первую очередь стоит проверить, как высушено дерево. Измерить влажность древесины можно с помощью влагомера: для клееного бруса она не должна превышать 14–16%, для обычного бруса или оцилиндрованного бревна – не более 16–22%. Цвет древесины должен быть равномерным. Наличие пятен и черноты может говорить о том, что дом не обработан антисептиками или специальными составами.

5. Протестируем все системы.

«Когда я захожу в дом, то прошу включить всё. Электричество, отопление, воду и так далее. Через некоторое время можно потрогать батареи и понять, везде ли доходит горячая вода. Надо по максимуму всё попробовать. Любой отказ от включения какой либо из систем должен насторожить», – говорит Виктор Фоминых, президент компании Victory Group.

6. Требуйте проектную документацию на дом и всю документацию на инженерные системы. Вроде бы несложно, но в массе случаев застройщик не может её предоставить.

Требовать надо все документы – договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны. Необходимо получить и все схемы разводки коммуникаций – электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, даже в дорогих коттеджах застройщик может не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем: в поисках нужного провода легко разломать полдома. Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от неё отключить.

7. Покупайте дом в начале весны.

«Большинство недоделок вылезают именно зимой. В прохладную погоду можно реально проверить и систему отопления. А весеннее таянье снега – отличный экзамен для кровли и системы гидроизоляции дома», – говорит Виктор Фоминых.

8. Поговорите с соседями.

«Уже после покупки коттеджа я узнала от соседей, что дом изначально строился на продажу. Что строили солдатики. Что утеплитель, кирпич и всё остальное они чуть ли не машинами продавали налево. Что на крыше клали бывший в употреблении шифер. Переделывать пришлось почти всё: стены, полы, окна, крышу. За два года мы вложили уже столько денег, что, кажется, легче и дешевле было построить дом с нуля», – рассказывает одна из покупательниц.

9. Сходите к председателю кооператива или в местную администрацию.

При общении с местной властью могут выясниться полезные вещи. К примеру, что на каждый дом посёлка приходится всего 5 кВт электроэнергии. Или что магистральный газ ожидается только через пять лет. Кстати, одна крупная риэлторская компания когда-то  продала коттедж с газовым отоплением. А через полгода новый хозяин обнаружил, что магистрального газа у него нет: предприимчивый застройщик просто вкопал несколько баллонов газа на участке. Своевременный визит к председателю кооператива мог бы вскрыть эту хитрость. Общение с властями помо — жет и адекватно оценить планы развития окрестной территории – строительство дорог, газопроводов, трансформаторов, магазинов.

10. Посмотрите другие объекты этого застройщика.

Уже построенные дома могут дать массу информа — ции об опыте застройщика и среднем качестве его объектов. Общение с покупателями предыдущих до — мов позволит узнать будущую реакцию застройщика на рекламации: станет ли он устранять найденный не — достаток или после продажи больше никогда не возь — мёт телефонную трубку. Найденные недостатки или отсутствие каких либо документов – повод задуматься, так ли хорош дом, а также аргумент для снижения цены при торге с застройщиком.

Алексей ЩУКИН.

Просмотров: 912