Евгений Гавричков: «В конечном счёте все только выиграют от перехода на проектное финансирование»

С 1 июля в России вступят в силу изменения в законе «О долевом участии в строительстве», и большинству застройщиков придётся перейти на расчёты с дольщиками через эскроу-счета. Новая модель финансирования жилищного строительства нацелена на защиту прав покупателей квартир, формированию рынка без недобросовестных застройщиков и сокращение сроков строительства. Однако, судя по публикациям в прессе и отзывам реальных игроков рынка, у застройщиков есть ряд опасений. Прокомментировать ситуацию мы попросили генерального директора ООО СЗ ГК «Надежда» Евгения Гавричкова.

Евгений Гавричков: «В конечном счёте все только выиграют  от перехода на проектное финансирование»

— Полномочный представитель президента Игорь Щёголев 10 апреля провёл селекторное совещание по вопросу готовности регионов ЦФО к переходу на новую схему финансирования долевого строительства. Евгений Александрович, как участник этого совещания, расскажите, какие выводы вы лично для себя сделали?

— Подобные встречи с участием застройщиков и представителей региональной и федеральной власти проводятся регулярно. Это говорит о понимании того, что переходный период будет непростым и до сих пор остаётся много нерешённых вопросов. Особенно много вопросов к банкам. На селекторном совещании как раз оценивалось, как банки работают с застройщиками в регионах. Ведь новая система финансирования строительства предполагает появление нового игрока в виде банка.

Застройщики будут вынуждены использовать кредит

— Поясните в одном абзаце, что такое система проектного финансирования.

— По сути, это та же продажа на этапе строительства, только теперь застройщик не сможет получать деньги напрямую от покупателей жилья. Проектное финансирование подразумевает систему эскроу-счетов: банки будут открывать их на каждого покупателя квартиры и хранить его деньги вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Только после этого застройщик сможет получить средства, а в ходе возведения многоэтажки он будет вынужден использовать банковский кредит или же собственные финансовые запасы. Если же стройка по каким-то причинам вдруг оказывается замороженной, покупатель сможет забрать свои деньги с эскроу-счёта.

— Какие главные выводы из этого можно сделать?

— В течение переходного периода, который начнётся с 1 июля, не все застройщики получат возможность завершить объекты, начатые по старой схеме финансирования. Привлекать деньги по договорам долевого участия смогут лишь те компании, у которых готовность объекта составляет не менее 30% и уже заключено не менее 10% договоров долевого участия.
Многие коллеги согласятся, этот порог для надёжного застройщика не представляет серьёзной проблемы. Поясню на примере: в ГК «Надежда» на текущий момент все объекты, находящиеся в продаже, имеют высокую степень готовности — не менее 50%. То есть большинство проверенных игроков рынка смогут достроить жильё с привлечением дольщиков и также пользоваться новым механизмом проектного финансирования.

— Новую систему называют надёжной страховкой от обмана для граждан, но дорогой. Эксперты прогнозируют рост цены квадратного метра…

— Уже в июле с рынка начнут исчезать объекты, которые не соответствуют критериям для привлечения средств по ДДУ. А по законам экономики снижение предложения неизбежно вызовет рост спроса и в конечном итоге цен.
С другой стороны, все говорят о переходе на эскроу-счета, но мало кто говорит о том, что застройщик должен прийти в банк, получить проектное финансирование и подписать кредитный договор практически на 85% стоимости дома. Естественно, часть денег пойдёт на погашение процентов по кредиту.

Также застройщику придётся взять на себя дополнительную нагрузку по созданию специализированных отделов, наём топовых финансистов, сметно-договорных специалистов. Это тоже потребует определённых вложений.
Уже сейчас можно утверждать, что изменения пройдут в условиях нехватки у инвесторов капитала и падения маржи. Для Брянской области проблема особенно актуальна, ведь регион входит в первую десятку российских субъектов с наиболее низкой стоимостью квадратного метра. Есть опасения, что в переходный период некоторые застройщики войдут в режим ожидания до тех пор, пока цена не поднимется до уровня нормативной рентабельности. В противном случае, проект не будет выведен на рынок.

В этой ситуации хоть как-то сдерживать цены смогут крупные застройщики с собственной производственной и технической базой, проектными подразделениями, то есть ресурсами, которые позволяют снижать себестоимость строительства.

«Неизбежно вырастет качество проектов»

Перспективные проекты компании ЖК «АртСити» — В начале разговора вы подчеркнули, что у застройщиков накопилось много вопросов к банкам. Поясните.

— На 1 февраля 2019 в России 63 банка уполномочены работать по новой системе финансирования строительства. В ЦФО и, в частности, в Брянской области присутствуют сразу несколько крупных банков из этого списка. При этом для некоторых регионов, особенно северных, малое число уполномоченных банков — довольно серьёзная проблема.

Ситуация, которая складывается повсеместно, — не все девелоперы смогут получить доступ к проектному финансированию. Глобально в этом больше плюсов, чем минусов. Ведь банк будет выделять финансирование только на проекты с хорошим потенциалом продаж, а именно: с выгодным расположением, комфортной средой, удобными планировками, интеллектуальными инженерными технологиями и т. д. Крупные компании достигли такого подхода эволюционно, остальных — искусственно подтолкнёт закон.

Однако есть опасения, что банкам может потребоваться какое-то время на формирование компетенций, связанных с анализом инвестпроектов, выработкой внутренних регламентов, исследованием заёмщиков и подсчётами рисков.

— В заключение выделите несколько явных положительных ожиданий от реформы финансирования жилищного строительства.

ЖК «Квартал набережных»— Это действительно надёжная страховка для граждан. Все эскроу-счета застрахованы агентством по страхованию вкладов на сумму до 20 миллионов рублей, которая покроет затраты практически на любую квартиру в Брянске. Для сильных конкурентоспособных застройщиков открываются новые возможности по увеличению доли рынка. А фактические затраты на строительство больше не будут зависеть от рыночной конъюнктуры и объёма продаж. Проектное финансирование позволяет максимально сократить сроки строительства и повысить его эффективность: строить долго теперь попросту невыгодно.

— Тогда почему у застройщиков столько опасений?

— Такая практика применяется по всему миру и логика в этом есть, но в нашей стране переход происходит слишком стремительно. И боязнь, очевидно, продиктована незнанием, как выстраивать бизнес при новых правилах игры. Хотя я уверен, при всех сложностях участники рынка только выиграют от перехода на проектное финансирование.

В тему

Группа компаний «Надежда» за 30 лет своей работы стала одним из ведущих девелоперов региона в сфере жилой недвижимости в области. На протяжении последних четырёх лет компания является лидером по объёму ввода жилья в эксплуатацию. Это 76 построенных и 6 строящихся объектов. Своя производственная база и более 100 единиц спецтехники. Современный высокотехнологичный завод по изготовлению строительных железобетонных конструкций с применением технологии безопалубочного формирования, позволяющей вводить до 50 000 кв. м готового современного жилья в год.

В компании работают высококвалифицированные специалисты, обладающие значительным управленческим и профессиональным опытом. Ведущие специалисты и инженерно-технический персонал имеют многолетний опыт в строительстве. Двенадцать сотрудников удостоены высокого звания «Почётный строитель России». В ближайших планах компании строительство новых, современных, комфортабельных жилых комплексов и микрорайонов.

г. Брянск, ул. Бежицкая,
д. 1, корп. 11
+7 (4832) 32-13-86  (отдел продаж)
www.nadegda-stroy.ru

Просмотров: 285