Сравнивая российскую и зарубежную недвижимости, далеко не все наши соотечественники делают выбор в пользу родины. Причем 80% россиян, покупающих недвижимость за рубежом, берут кредит. Низкие проценты – от 3%, минимальный набор документов вполне тому способствуют.

Разница очевидна

Число сделок с недвижимостью, приобретаемой россиянами за рубежом при помощи ипотечного кредита, растет, и это не случайность, а следствие сравнения, которое происходит далеко не в пользу наших банков. Кроме этого, при покупке новых апартаментов, как объясняет Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ недвижимость», за границей принципиально иным будет пресловутое соотношение цены и качества. Вспомним и то, что приобрести жилье в спальном районе Москвы по цене $3 тыс. за кв. м в принципе проблематично, а что уж говорить о качестве такого жилья… За те же деньги можно приобрести апартаменты за рубежом с готовой инфраструктурой (включающей в себя бассейны, теннисные корты, SPA центры), отделкой под ключ, и к тому же находящиеся у моря.

О принципиальной разнице в подходах к ипотечному кредитованию рассказывает Ольга Матросова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании DeltaRealty: «В России ипотечные программы – это бизнес, дополнительная прибыль для банков, в то время как за рубежом банки работают с ипотечными программами с целью стимулировать приобретение недвижимости. Именно поэтому на первый план не выходит необходимость получать большую прибыль от ипотечного кредитования».

Такая мотивация заметно сказывается и на процентных ставках, предлагаемых банками, и на оформлении кредитов. Так, если российские банки в среднем предлагают ставку 10–14% годовых, то, например, на Кипре, где серьезную часть зарубежных покупателей составляют россияне, банки предлагают кредиты от 3,7% годовых сроком на 15 лет. «Как правило, первоначально клиенты отказывается от ипотеки, – рассказывает Ольга Рубина, руководитель инвестиционно аналитического отдела строительного холдинга Lemestia, – но после того, как узнают условия ипотечного кредитования на Кипре, берут кредит около 80% покупателей. Это связано с простотой получения кредита (минимальный набор документов и доброжелательное отношение банка), а также с привлекательными условиями».

Самые лояльные

Как известно, именно требование доказательства легальности доходов автоматически отсекает большую часть возможных заёмщиков, однако для россиян в ряде стран существуют послабления. По словам Ольги Рубиной, кипрские банки весьма лояльно относятся к документам, предоставляемым клиентами. «Киприоты ещё несколько лет назад столкнулись с настороженным отношением россиян к предоставлению информации о доходах и собственности, и так как кредиты выдаются под залог приобретаемой недвижимости, а россияне являются вторыми после англичан инвесторами на Кипре, кипрские банки пошли на существенные послабления для наших граждан», — добавляет она.

Основные схемы…

О существующих схемах ипотечного кредитования рассказывает Лариса Хорева, генеральный директор компании Avenue Property: «В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели: расширенно открытую (американскую), сбалансированно автономную (немецкую) и усечённо открытую (английскую, испанскую, французскую, итальянскую)». По первой — приобретается готовое жильё, при этом покупатель оплачивает, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными. Оставшаяся сумма вносится заемными деньгами специализированного ипотеч — ного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат такого кредита осуществляется в течение 15–30 лет.

Основное отличие германской модели заключается в отношении европейцев к недвижимости как единичному, штучному товару, что приводит к большому количеству подробностей в тексте каждой закладной. Они не поддаются унификации, и условия реализации ценных бумаг в каждом конкретном случае различны. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). «Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный „накопительный счет“ в ипотечном банке. Как только на счёте накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5–8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10–15 лет. При этом за счёт целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для вы — дачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки. Надо от — метить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода», – объясняет Лариса Хорева.

Однако наиболее совершенной и простой моделью считается третья – усеченно открытая. Совокупная за — явка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, а процентная ставка зависит от общего состояния кредитно финансового рынка в стране. Простота в организации ипотечного кредитования привела к её широкому распространению во всем мире – как в развивающихся странах, так и в развитых, таких как Англия, Франция, Испания, Италия.

…И конкретные примеры

Наибольшим спросом (если говорить об ипотеке) как на Кипре, так и в Испании и Португалии пользуются новостройки. Так, на Кипре инвестор, вкладывая 30% и привлекая долгосрочный кредит, через 2 года имеет возможность реализовать недвижимость с переоформлением кредита на нового собственника и получить доход от роста цены на недвижимость за счет этапа строительства на все 100% от стоимости. При общем росте цен на строящуюся недвижимость 20% в год общий доход за 2 года составляет до 70%.

В Испании предоставляется кредит под залог покупаемого жилья на 60–70% от стоимости покупки под 3–4% годовых сроком до 30 лет. Для оформления кредита нужен паспорт и справка о заработной плате, желательно на английском или испанском языках. Кредит оформляется в течение 15–20 дней (с оценкой недвижимости специалистом, которого приглашает банк). Чуть менее привлекательны условия в Италии, где ипотека предоставляется также на сумму до 70%, но под 4–6% годовых сроком до 10 лет. Перед тем как подать ходатайство о предоставлении ипотечного кредита, необходимо найти будущий объект собственности. Заявление с ходатайством о предоставлении ипотечного кредита только тогда будет рассматриваться банком, когда покупатель готов подписать предварительный контракт покупки объекта недвижимости.

Примерно такие же условия предлагаются и во Франции, где для получения ипотечного кредита требуется как минимум справка о доходах. Если покупатель работает по контракту, то предоставляются справки о заработной плате за последние три месяца и документ о состоянии банковского счета за последние шесть месяцев. В случае работы не по найму требуются копии заключения аудиторской проверки за последние двенадцать месяцев и выписки с персонального счета за последние 6 месяцев. Сумма ипотечного кредита целиком зависит от дохода, поскольку выплаты по ипотеке не должны превышать 40% месячного дохода заемщика.

Надежда ДВОСКИНА