Что лучше для ритейлера — вкладываться в строительство магазинов или регулярно вносить арендную плату?

Поговорка «Мой дом — моя крепость» прочно жи — вёт в сознании людей. Практически все оседлые граж — дане квартиру или коттедж предпочитают иметь в собственности — так надёжнее. Ритейлеры раньше тоже всеми правдами и неправдами стремились устраи — ваться в выкупленных помещениях: слишкомчасто арендодатели разорялись, перепродавали недвижимость, уступали площади кому-то  другому на более выгодных условиях. О том, чтобы заключить договор аренды на 10—15 лет, ещё 5—7 лет назад за редким исключением и речи быть не могло. Сегодня ситуация изменилась: целая армия девелоперов готова отдавать площади в своих торговых центрах надолго и с соблюдением всех правил. Однако извечный вопрос: арендовать, покупать или строить самому? —до сих пор остается актуальным для торговцев самых разных форматов.

Дёшево и разнообразно

Один из самых серьёзных минусов РОССИЙСКОЙ розничной торговли — сравнительно низкая средняя норма прибыли в сочетании с высокой стоимостьюнедвижимости, что, по мнению аналитиков, обуславливает длительный срок возврата инвестиций. Поэтому многие ритейлеры сегодня выбирают наиболее быстрый путь развития — аренду. Опрос операторов самых разных форматов показал, что сейчас среднее процентное соотношение арендованных и собственных площадей у российских компаний—80/20. Тогда как ещё несколько лет назад большинство торговцев стремились выкупать помещения будущихмагазинов: слишкомнестабильной была ситуация на рынке, и владельцы помещений могли в любой момент попросить своего «жильца» съехать.

Сегодня главная задача розницы — стремительный захват территорий. И аренда позволяет быстро расширяться: строительство магазина занимает от полугода до полутора лет, а инвестиции в покупку недвижимости превышают вложения в открытие арендованного магазина иногда в 10 раз. «Больше 90% торговых площадей сети „Детский мир“ —арендованные. Это продиктовано стратегией компании, которая ориентирована на ускорение темпов роста сети», — сказал заместитель генерального директора компании «Детский мир — Центр» Андрей Рябов. По его словам, основное преимущество такого пути — возможность в сжатые сроки открыть объект при разумных инвестициях. «Сейчас, когда стоимость коммерческой недвижимости очень высока, выгоднее брать помещения в аренду», — согласен председатель совета директоров сети универсамов «АБК» Владислав Егоров.

А вот к недостаткам подобного способа расширения большинство ритейлеров причисляют неоперативность застройщиков. «Проблемы банальные: владельцы торговых центров не выдерживают обязательств по срокам сдачи. Причём в России это общая тенденция: до 70—80% новых торговых объектов сдаётся к концу года. Даже штрафные санкции по договору не помогают улучшить картину», — сетует Андрей Рябов. Несмотря на это, для многих аренда более выгодна, чем собственность. «Некоторые минусы, связанные с арендой площадей, не изменяют ситуацию в худшую сторону, — рассуждает президент холдинга «Марта» Георгий Трефилов. —Переезд магазина в другое помещение может и несильно повлиять на общие показатели компании, а условия увеличения арендных ставок несложно предусмотреть в договорных отношениях с собственником, например привязав стоимость аренды к торговым показателям магазина».

Првышение самооценки

«Розничная компания, собирающаяся существовать на рынке не пять, а, скажем, 50 лет, должна диверсифицировать риски, и хорошо, если часть имущества будет в собственности», — уверены руководители петербургской аптечной сети «Первая помощь», которая владеет половиной точек продаж, где размещены её аптеки. Активы в виде недвижимости повышают капитализацию компании, что весьма важно для тех, кто собирается продаваться или выходить на биржу. Правда, как заметила директор по связям с общественностью сети «Техносила» Надежда Сенюк, ценность компании в большинстве случаев повышается как раз на стоимость этой самой недвижимости.

Есть и другое преимущество—доверие банков и инвесторов. Очевидно, что компания, обеспечение которой — ценность брэнда и товарные остатки, не может рассчитывать на самые выгодные процентыпри получении кредита или выпуске облигаций. Недаром до слияния с «Перекрёстком» и первичного размещения «Пятёрочка» объявила о программе выкупа франчайзи и помещений арендованных магазинов в некоторых регионах. Но строить и покупать сегодня довольно дорого. Еслипять лет назадинвестиции в один супермаркет площадью 2,5—3 тыс. кв. м, возводимый с нуля, составляли порядка 1 млн долларов, то сейчас он обойдётсяритейлеру в 10—15млндолларов. Приэтомдоходность торговлиснижается. Есликтоине озабочен такой тенденцией, так это крупные компании, имеющие мощныйфинансовый ресурс либо собственнуюструктуру по управлению недвижимостью или строительством, которые зачастую выделяются в отдельный бизнес (так, в частности, поступили столичные компании «Седьмой Континент» и «Марта», калининградский «Вестер»).

Арифметика аренды и строительства высчитывается очень просто: повышение ставок хотя бы на 100 долларов в год за кв. м увеличивает ежегодные расходы сети, имеющей пять магазинов по 2 тыс. кв. м, на 1 млн долларов. «Если рассматривать в перс — пективе, нельзя сказать, что строи — тельство гораздо дороже аренды, — утверждает Надежда Сенюк. —Конеч — но, собственный магазин окупается в 3—4 раза дольше, чем арендованный, но после того как проект окупится, своё помещение ста — новится активом, который стоит денег, а съёмное — это лишь статья расходов». Правда, для того чтобыиметь возможность планировать на перспективу, необходимысвободные средства. Если их недостаточно, то рассуждать о том, какой путь развития выгодней, не приходится. Пре — зидент группы «ДикаяОрхидея» АлександрФёдоров, например, заявил, что у него в принципе нет категоричес — ких предпочтений. «95% наших магазинов — в аренде. Безусловно, недостатки такого пути — это отсутствие долгосрочной стабильности и рост цен, —отмечает он. — Но строительство и покупка помещений — процесс капиталоёмкий, да и достойных предложений на рын — ке недостаточно».

Сила компромисса

Розничные сети уже несколько лет назад задумались над тем, как снизить себестоимость собственного строительства и избежать проблем с ненадёжным арендодателем. Именно с целью совместного возведения торговых центров было создано первое крупное объединение ритейлеров — пул «Шесть семёрок». Однако сегодня он превратился в со — юз на основе общих бонусных программ, так как со временем оказалось, что цели развития у участников пула слишком разные, чтобы успешно строиться вместе. Как прокомментировали ситуацию представители «Шести семёрок», компаниям интересныразные регионы, и интенсивность развития у них различна. Поэтому сейчас многие ритейлеры выбирают менее капитальные договоренности. Так, компания «Вестер», лелеющая наполеоновские планы заполнить просторы страны гипермаркетами, ищет партнёров под свои проекты. «Мы заключаем договоры с девелоперами.

В настоящий момент у нас четыре партнёра, мы про — должаем искать», —прокомментировал ситуациюпредседатель совета директоров ГК «Вестер» Олег Болычёв.

Другие игроки вписываются в чужие проекты. «В своём развитии мы всегда использовали и соинвестирование, и аренду», — замечает Надежда Сенюк. В большинстве случаев стоимость магазина в торговых центрах ниже на 30—50%, иногда и более. При этом участие в строительстве торгового центра с нуля обеспечивает компании соинвестору серьёзную экономию: готовые площади после окончания строительства могут обойтись в 3—4 раза дороже. Другой вариант, широко применяемый на Западе, — аутсорсинг. Практически всем крупнейшим операторам больших форматов, таким как Metro, Carrefour, Auchan, IKEA, магазины строят сторонние компании, а по завершении строительства заказчики выкупают объекты. Таким образом, им не надо содержать отдельную девелоперскую структуру, поэтому маржа застройщика вполне укладывается в понятие «экономия», к тому же крупные компании обычно заключают договор с постоянным партнёром по заранее и на много лет оговорённым низким ценам.

Но у нас этот вариант нереализуем, так как компании, специализирующиеся на подобном аутсорсинге, у нас ещё не появились. Ритейлеры пока не готовы делать прогнозы на будущее: те, у кого есть свои девелоперские структуры, получают с этого неплохие дивиденды (доходность строительства сегодня составляет 30—50%). Остальные же в каждом отдельном случае решают по ситуации — покупать или арендовать.

Безусловно, после тогокакрынокподелят крупнейшие игроки, количество магазинов, площадь которых находится в собственности владельцев сетей, увеличится: ритейлерыбудут стремиться к повышениюкапитализации и стабильности. Тогда зарождающиеся сегодня механизмывзаимодействиярозницыиаутсорсинговыхкомпаний получат толчок для развития.

Ни себе ни людям

На более развитых рынках конкуренция ритейлеров порой приводит к комичным ситуациям. В США компании, меняющие стратегию развития, часто отказываются от торговли в собственных или арендованных магазинах, но при этом сохраняют за собой помещения, чтобы те не достались конкурентам.

Местная пресса сетует, что заброшенные «коробки» торговых центров, молов и отдельных объектов приобрели характер национального бедствия: тысячи пустующих помещений портят внешний вид населённых пунктов. При этом снести их или продать сложно: вла — дельцы исправно платят налоги, а арендаторы вносят арендную плату. Подобное стало возможным из-за то — го, что розничные монстры, такие как Wal Mart или Home Depot, в последние годы строили гораздо больше, чем это было необходимо. «Между 1990 и 2005 м количество торговых площадей в США удвоилось, в то вре — мя как доход на душу населения с поправкой на инфля — цию вырос только на 28%», — сообщает ресурс www.newrules.org. В итоге в Штатах на июнь 2007 года Wal Mart имела 246 свободных или освобождаемых магазинов.

Продам с возвратом

Недвижимость в собственности — это не только подстраховка на случай резких скачков рыночных цен. Своипомещения впоследствиимогут стать дляритейлера источником дополнительных средств. Помимо прямой продажи некоторые компании в нашей стране сегодня практикуют так называемый sale lease back, или возвратную аренду, когда ритейлер продаёт недвижимость с условием, что он же берёт эти помещения в долгосрочную аренду. Такимобразом, розничная сетьполучает100%стоимостипомещения, а не 50—70%, которые даются банкамив виде кредита под залог недвижимости. Иприэтом— льготные условия арендына длительныйсрок. Этотмеханизмимеетне толькоплюсы, ноиминусы (скажем, разрыв арендногодоговора, снижение капитализациикомпании в случае продажи, а также оценочной стоимости при вы — пуске облигацийилиразмещении сетина бирже). Но для некоторыхсетейоностаетсяединственнойвозможностью не толькополучить средстванаоткрытиеновых точек, но иуспокоитьинвесторов, теряющихдовериекакциямкомпании. Самыйяркийпример— «Аптечная сеть36,6». Амбициозные планыкомпании—стать крупнейшимигроком на своёмрынке—впоследнее время тускнеют перед критическимиоценкамианалитиковипадениемкурса акций. Заявление акционеров сети о созданииПИФа, в котором сосредоточится недвижимость стоимостью100млн долларов, остудило агрессивные выпады на рынке. Правда, пока неясно, надолго ли.

Елена ЖЕЛОБАНОВА, Сергей РЯБОВ.

Фото Алексея ЖУЧКОВА.