Родные стены

Что лучше для ритейлера — вкладываться в строительство магазинов или регулярно вносить арендную плату?

Поговорка «Мой дом — моя крепость» прочно жи — вёт в сознании людей. Практически все оседлые граж — дане квартиру или коттедж предпочитают иметь в собственности — так надёжнее. Ритейлеры раньше тоже всеми правдами и неправдами стремились устраи — ваться в выкупленных помещениях: слишкомчасто арендодатели разорялись, перепродавали недвижимость, уступали площади кому-то  другому на более выгодных условиях. О том, чтобы заключить договор аренды на 10—15 лет, ещё 5—7 лет назад за редким исключением и речи быть не могло. Сегодня ситуация изменилась: целая армия девелоперов готова отдавать площади в своих торговых центрах надолго и с соблюдением всех правил. Однако извечный вопрос: арендовать, покупать или строить самому? —до сих пор остается актуальным для торговцев самых разных форматов.

Дёшево и разнообразно

Один из самых серьёзных минусов РОССИЙСКОЙ розничной торговли — сравнительно низкая средняя норма прибыли в сочетании с высокой стоимостьюнедвижимости, что, по мнению аналитиков, обуславливает длительный срок возврата инвестиций. Поэтому многие ритейлеры сегодня выбирают наиболее быстрый путь развития — аренду. Опрос операторов самых разных форматов показал, что сейчас среднее процентное соотношение арендованных и собственных площадей у российских компаний—80/20. Тогда как ещё несколько лет назад большинство торговцев стремились выкупать помещения будущихмагазинов: слишкомнестабильной была ситуация на рынке, и владельцы помещений могли в любой момент попросить своего «жильца» съехать.

Сегодня главная задача розницы — стремительный захват территорий. И аренда позволяет быстро расширяться: строительство магазина занимает от полугода до полутора лет, а инвестиции в покупку недвижимости превышают вложения в открытие арендованного магазина иногда в 10 раз. «Больше 90% торговых площадей сети „Детский мир“ —арендованные. Это продиктовано стратегией компании, которая ориентирована на ускорение темпов роста сети», — сказал заместитель генерального директора компании «Детский мир — Центр» Андрей Рябов. По его словам, основное преимущество такого пути — возможность в сжатые сроки открыть объект при разумных инвестициях. «Сейчас, когда стоимость коммерческой недвижимости очень высока, выгоднее брать помещения в аренду», — согласен председатель совета директоров сети универсамов «АБК» Владислав Егоров.

А вот к недостаткам подобного способа расширения большинство ритейлеров причисляют неоперативность застройщиков. «Проблемы банальные: владельцы торговых центров не выдерживают обязательств по срокам сдачи. Причём в России это общая тенденция: до 70—80% новых торговых объектов сдаётся к концу года. Даже штрафные санкции по договору не помогают улучшить картину», — сетует Андрей Рябов. Несмотря на это, для многих аренда более выгодна, чем собственность. «Некоторые минусы, связанные с арендой площадей, не изменяют ситуацию в худшую сторону, — рассуждает президент холдинга «Марта» Георгий Трефилов. —Переезд магазина в другое помещение может и несильно повлиять на общие показатели компании, а условия увеличения арендных ставок несложно предусмотреть в договорных отношениях с собственником, например привязав стоимость аренды к торговым показателям магазина».

Првышение самооценки

«Розничная компания, собирающаяся существовать на рынке не пять, а, скажем, 50 лет, должна диверсифицировать риски, и хорошо, если часть имущества будет в собственности», — уверены руководители петербургской аптечной сети «Первая помощь», которая владеет половиной точек продаж, где размещены её аптеки. Активы в виде недвижимости повышают капитализацию компании, что весьма важно для тех, кто собирается продаваться или выходить на биржу. Правда, как заметила директор по связям с общественностью сети «Техносила» Надежда Сенюк, ценность компании в большинстве случаев повышается как раз на стоимость этой самой недвижимости.

Есть и другое преимущество—доверие банков и инвесторов. Очевидно, что компания, обеспечение которой — ценность брэнда и товарные остатки, не может рассчитывать на самые выгодные процентыпри получении кредита или выпуске облигаций. Недаром до слияния с «Перекрёстком» и первичного размещения «Пятёрочка» объявила о программе выкупа франчайзи и помещений арендованных магазинов в некоторых регионах. Но строить и покупать сегодня довольно дорого. Еслипять лет назадинвестиции в один супермаркет площадью 2,5—3 тыс. кв. м, возводимый с нуля, составляли порядка 1 млн долларов, то сейчас он обойдётсяритейлеру в 10—15млндолларов. Приэтомдоходность торговлиснижается. Есликтоине озабочен такой тенденцией, так это крупные компании, имеющие мощныйфинансовый ресурс либо собственнуюструктуру по управлению недвижимостью или строительством, которые зачастую выделяются в отдельный бизнес (так, в частности, поступили столичные компании «Седьмой Континент» и «Марта», калининградский «Вестер»).

Арифметика аренды и строительства высчитывается очень просто: повышение ставок хотя бы на 100 долларов в год за кв. м увеличивает ежегодные расходы сети, имеющей пять магазинов по 2 тыс. кв. м, на 1 млн долларов. «Если рассматривать в перс — пективе, нельзя сказать, что строи — тельство гораздо дороже аренды, — утверждает Надежда Сенюк. —Конеч — но, собственный магазин окупается в 3—4 раза дольше, чем арендованный, но после того как проект окупится, своё помещение ста — новится активом, который стоит денег, а съёмное — это лишь статья расходов». Правда, для того чтобыиметь возможность планировать на перспективу, необходимысвободные средства. Если их недостаточно, то рассуждать о том, какой путь развития выгодней, не приходится. Пре — зидент группы «ДикаяОрхидея» АлександрФёдоров, например, заявил, что у него в принципе нет категоричес — ких предпочтений. «95% наших магазинов — в аренде. Безусловно, недостатки такого пути — это отсутствие долгосрочной стабильности и рост цен, —отмечает он. — Но строительство и покупка помещений — процесс капиталоёмкий, да и достойных предложений на рын — ке недостаточно».

Сила компромисса

Розничные сети уже несколько лет назад задумались над тем, как снизить себестоимость собственного строительства и избежать проблем с ненадёжным арендодателем. Именно с целью совместного возведения торговых центров было создано первое крупное объединение ритейлеров — пул «Шесть семёрок». Однако сегодня он превратился в со — юз на основе общих бонусных программ, так как со временем оказалось, что цели развития у участников пула слишком разные, чтобы успешно строиться вместе. Как прокомментировали ситуацию представители «Шести семёрок», компаниям интересныразные регионы, и интенсивность развития у них различна. Поэтому сейчас многие ритейлеры выбирают менее капитальные договоренности. Так, компания «Вестер», лелеющая наполеоновские планы заполнить просторы страны гипермаркетами, ищет партнёров под свои проекты. «Мы заключаем договоры с девелоперами.

В настоящий момент у нас четыре партнёра, мы про — должаем искать», —прокомментировал ситуациюпредседатель совета директоров ГК «Вестер» Олег Болычёв.

Другие игроки вписываются в чужие проекты. «В своём развитии мы всегда использовали и соинвестирование, и аренду», — замечает Надежда Сенюк. В большинстве случаев стоимость магазина в торговых центрах ниже на 30—50%, иногда и более. При этом участие в строительстве торгового центра с нуля обеспечивает компании соинвестору серьёзную экономию: готовые площади после окончания строительства могут обойтись в 3—4 раза дороже. Другой вариант, широко применяемый на Западе, — аутсорсинг. Практически всем крупнейшим операторам больших форматов, таким как Metro, Carrefour, Auchan, IKEA, магазины строят сторонние компании, а по завершении строительства заказчики выкупают объекты. Таким образом, им не надо содержать отдельную девелоперскую структуру, поэтому маржа застройщика вполне укладывается в понятие «экономия», к тому же крупные компании обычно заключают договор с постоянным партнёром по заранее и на много лет оговорённым низким ценам.

Но у нас этот вариант нереализуем, так как компании, специализирующиеся на подобном аутсорсинге, у нас ещё не появились. Ритейлеры пока не готовы делать прогнозы на будущее: те, у кого есть свои девелоперские структуры, получают с этого неплохие дивиденды (доходность строительства сегодня составляет 30—50%). Остальные же в каждом отдельном случае решают по ситуации — покупать или арендовать.

Безусловно, после тогокакрынокподелят крупнейшие игроки, количество магазинов, площадь которых находится в собственности владельцев сетей, увеличится: ритейлерыбудут стремиться к повышениюкапитализации и стабильности. Тогда зарождающиеся сегодня механизмывзаимодействиярозницыиаутсорсинговыхкомпаний получат толчок для развития.

Ни себе ни людям

На более развитых рынках конкуренция ритейлеров порой приводит к комичным ситуациям. В США компании, меняющие стратегию развития, часто отказываются от торговли в собственных или арендованных магазинах, но при этом сохраняют за собой помещения, чтобы те не достались конкурентам.

Местная пресса сетует, что заброшенные «коробки» торговых центров, молов и отдельных объектов приобрели характер национального бедствия: тысячи пустующих помещений портят внешний вид населённых пунктов. При этом снести их или продать сложно: вла — дельцы исправно платят налоги, а арендаторы вносят арендную плату. Подобное стало возможным из-за то — го, что розничные монстры, такие как Wal Mart или Home Depot, в последние годы строили гораздо больше, чем это было необходимо. «Между 1990 и 2005 м количество торговых площадей в США удвоилось, в то вре — мя как доход на душу населения с поправкой на инфля — цию вырос только на 28%», — сообщает ресурс www.newrules.org. В итоге в Штатах на июнь 2007 года Wal Mart имела 246 свободных или освобождаемых магазинов.

Продам с возвратом

Недвижимость в собственности — это не только подстраховка на случай резких скачков рыночных цен. Своипомещения впоследствиимогут стать дляритейлера источником дополнительных средств. Помимо прямой продажи некоторые компании в нашей стране сегодня практикуют так называемый sale lease back, или возвратную аренду, когда ритейлер продаёт недвижимость с условием, что он же берёт эти помещения в долгосрочную аренду. Такимобразом, розничная сетьполучает100%стоимостипомещения, а не 50—70%, которые даются банкамив виде кредита под залог недвижимости. Иприэтом— льготные условия арендына длительныйсрок. Этотмеханизмимеетне толькоплюсы, ноиминусы (скажем, разрыв арендногодоговора, снижение капитализациикомпании в случае продажи, а также оценочной стоимости при вы — пуске облигацийилиразмещении сетина бирже). Но для некоторыхсетейоностаетсяединственнойвозможностью не толькополучить средстванаоткрытиеновых точек, но иуспокоитьинвесторов, теряющихдовериекакциямкомпании. Самыйяркийпример— «Аптечная сеть36,6». Амбициозные планыкомпании—стать крупнейшимигроком на своёмрынке—впоследнее время тускнеют перед критическимиоценкамианалитиковипадениемкурса акций. Заявление акционеров сети о созданииПИФа, в котором сосредоточится недвижимость стоимостью100млн долларов, остудило агрессивные выпады на рынке. Правда, пока неясно, надолго ли.

Елена ЖЕЛОБАНОВА, Сергей РЯБОВ.

Фото Алексея ЖУЧКОВА.

2327

Добавить комментарий

Имя
Комментарий
Показать другое число
Код с картинки*