Евгений Полторацкий: «Качество жилья зависит от надёжности застройщика»

Многоэтажное строительство жилых домов в Брянске сводится к четырём известным вариантам: кирпичное, монолитное, панельное, выстроенное по системе «Куб 2,5». Но чем больше вариантов, тем больше сомнений на этапе покупки квартиры. Например, смогут ли строители установить центральную систему кондиционирования в монолитном доме? Жильцам каких многоэтажек не страшны потопы? На каком этапе строительства следует задуматься о перепланировке, чтобы минимизировать бумажную волокиту? Почему в Брянске так мало подземных парковок? На эти и другие вопросы в рубрике «Мастер-класс» отвечает директор проектной фирмы ООО «Арко» почётный строитель России Евгений Полторацкий.

— Кирпичное, панельное, монолитное, а с недавних пор и домостроение по системе «Куб 2,5»… Евгений Иванович, всё это виды-конкуренты или же среди них можно обнаружить явных лидеров и аутсайдеров на строительной карте Брянска?

— Начнём издалека… В советское время в СНиПе «Строительная теплотехника» было предусмотрено довольно низкое расчётное сопротивление теплопередаче. То есть ограждающие конструкции (внешние стены здания) не могли в должной мере защищать от холода в зимнее время года. Даже была поговорка, что в России все панельные дома строились, словно для тёплого климата Сочи. С тех пор многое изменилось. Теперь и в нашей стране принято экономить энергетические ресурсы. В связи с этим на высоком законодательном уровне было решено в несколько раз увеличить расчётное сопротивление теплопередачи для всех жилых и общественных зданий. Получается, чтобы сегодня спроектировать кирпичный 12–14-этажный жилой дом, нужно заложить в проект ширину стен, равную полутора метрам. Однако для сохранения несущей способности здания достаточно наружной стены, шириной всего 64 сантиметра, а на верхних этажах и того меньше. Проектировщикам и строителям приходится искать выход из ситуации: использовать штукатурки с теплозащитными свойствами, монтировать вентилируемые фасады, применять современные утеплители — тогда без увеличения толщины стены можно соблюсти действующие нормы, которые, к слову, касаются всех видов жилищного строительства. А если требования для всех одинаковые, то и результат получается схожим: сегодня вполне комфортно жить в домах всех видов.

Наряду с этим существует такое понятие, как температурно-влажностный режим помещений. Давно известно, что температура воздуха существенно влияет на состояние человека, микроклимат помещения воздействует на работоспособность и утомляемость организма. Комфортной считается температура воздуха в помещении равная 22 °C. Судя по опыту, в этом плане кирпичный дом — наиболее экологичен, в нём лучше поддерживается комфортный микроклимат, разумеется, при нормальной работе всех инженерных систем.

Если говорить о какой-либо статистике, то на стройках Брянска лидируют кирпичные и монолитные дома. Распространённая в советское время технология панельного домостроения и новая система «Куб 2,5» в этом плане немного отстают.

— Панельные дома в своё время заработали не лучшую репутацию: считается, что квартиры в них маленькие и неудобные по планировке, потолки низкие, из-за швов в стенах жильё не защищено от холода и ветра…

— С тех пор проектировщики и строители применили разные варианты улучшения качества панельных домов. Напомню, что панельное домостроение основано на серийном производстве. Прежде в Брянске были распространены серии 335 и 90, которые, возможно, и обладали перечисленными негативными свойствами. Однако в 90-е годы строители отказались от них, перешли на более комфортную — 90 СБ ( «серия брянская»). Впервые в панельном домостроении был применён тёплый чердак, что позволило защитить верхний этаж; улучшилась планировка квартир. В условиях рыночной экономики отставать нельзя, иначе где найти покупателей квартир? Тем более за последнее время в Россию и в Брянск, в частности, пришли новые технологии: с начала двухтысячных годов — монолитное домостроение, а десять лет спустя — дома по лицензированной системе «Куб 2,5».

Первые монолитные дома появились в нашем городе на территории старого аэропорта — три «свечки», возведённые одним застройщиком. По сути монолитный дом — это «этажерка» с перекрытиями и ограждающими конструкциями на каждом этаже. Спустя некоторое время к технологии присмотрелись и другие инвесторы, но для этого нужно было приобрести и освоить специальное оборудование, повысить квалификацию работников, получить опыт строительства. Затем, что вполне закономерно, появился ряд строительных организаций, которые специализируются исключительно на этом виде застройки.

Наружная стена монолитного здания может сочетать кирпич и утеплитель: ячеистый бетон, полистирол, минвату. Из всех доступных вариантов теплоизоляции в монолитном домостроении, как мне кажется, наиболее технологичен ячеистый бетон (вспененная известь с добавлением алюминия). Это надёжный теплоизоляционный материал, лёгкий и экологичный. Производство ячеистого бетона с недавних пор начато на заводе в Клинцах, однако в основном на стройки Брянска материал завозится из белорусского Гомеля. А так как внешние стены в монолитных домах кирпичные, новые технологии строительства позволяют говорить о повышении комфортности проживания и в кирпичных многоэтажках.

«Куб 2,5»: новое слово в домостроении

— Расскажите о новинке строительного рынка: жилых зданиях, созданных по системе «Куб 2,5».

—  «Куб» — это сокращение от «каркас унифицированный безригельный». Это строительная система, основным отличием которой является использование индустриально изготовленных элементов каркаса здания и монтаж их на строительной площадке. Технология похожа на строительство монолитных зданий, а главное отличие заключается в том, что элементы конструкции изготавливаются в заводских условиях. Использование новой технологии позволяет снизить себестоимость квадратного метра, а скорость возведения сооружения увеличивается в 2–2,5 раза, по сравнению с традиционными методами строительства. Первыми объектами, выполненными по системе «Куб 2,5» в Брянске стали многоэтажные жилые дома в Московском микрорайоне (на въезде в Бежицу), в частности позиции 3, 5, 7, 7а, а в перспективе — позиции 4, 6 и 8.

—  «Важней всего погода в доме…» — слова этой песни принято понимать буквально. Какие современные варианты утепления в разных видах домостроения позволяют создавать комфортный микроклимат дома?

— Сейчас всё служит этой цели: начиная от современных стеклопакетов и заканчивая вентилируемыми фасадами и штукатурками с высокими теплоизоляционными свойствами.

На стройке нового квартала в Московском микрорайоне (1-я и 2-я позиции) впервые был применён такой материал, как корунд. Эта сверхтонкая краска высокоэффективна в теплоизоляции крыш, фасадов зданий, внутренних стен, откосов окон, бетонных полов, трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, воздуховодов для систем кондиционирования и т. д. Корунд используется для исключения конденсата на трубах холодного водоснабжения и снижения теплопотерь согласно СНиП в системах отопления. Материал эксплуатируется при температурах от –60 °C до +200 °C. Срок службы материала при соблюдении правил технологии нанесения не менее 15 лет. Корунд позволяет приблизиться к расчётному сопротивлению теплопередачи без дополнительных теплоизоляционных слоёв, однако к материалу есть некоторые претензии со стороны пожарных надзорных служб, что значительно усложняет процесс согласования и сдачи объекта.

Керамзит, бетон, а также утеплители на основе базальтовых компонентов применяются в панельных домах; в кирпичных — большую роль играет толщина кладки и качество выполнения швов. К слову, согласно последним СНиПам «Строительная климатология и геофизика», температура во время «самой холодной пятидневки» (есть такое понятие) увеличилась: раньше это было — 26 °C, сегодня — 24 °C. Также увеличилось и количество осадков в виде снега: со 180 до 200 килограммов на метр кубический.

«Будущий комфорт нужно планировать на этапе строительства…»

— Как оцените планировочные возможности каждого вида домостроения — кирпичного, панельного, монолитного, по системе «Куб 2,5»?

— Безусловно, самое неудачное жильё по возможностям планировки и перепланировки — это квартиры в панельных домах. Конструкция таких зданий не позволяет менять планировку квартир, потому что все внутренние продольные стены являются несущими. При этом в новых сериях, в том числе и 90СБ, применяется так называемый «широкий шаг» (шагом называется расстояние между несущими стенами), что позволяет разнообразить планировку квартир. Увеличена высота потолка, теперь квартиры в панельных домах трудно назвать «коробками», это полноценное и вполне комфортное жильё с увеличенной площадью коридора, кухни, лоджии. В некоторых случаях добавлен второй санузел и даже дополнительная ванная комната. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры по метражу стали больше, но перепланировку в таком жилье, как и прежде, делать нельзя.

Следующим по возможностям перепланировки является кирпичный дом: наряду с внутренними и наружными несущими стенами в нём есть масса перегородок, в том числе и межквартирных. Так что в некоторых случаях в кирпичных домах возможно даже объединение двух квартир.

Квартиры со свободной планировкой — одно из главных преимуществ монолитных домов и жилых зданий, построенных по системе «Куб 2,5». Стандартная сетка колонн 6 на 6 метров (таково расстояние между несущими колоннами) позволяет менять планировочные решения внутри конкретной квартиры. Возможности перепланировки ограничены лишь необходимостью соблюдать нормы, связанные с инженерным оборудованием.

— Свободная планировка в современных домах иногда предполагает и вовсе отсутствие стен. В каких случаях это выгодно для жильцов, а в каких — неудобно? Кто решает, будут ли в квартире стены или только их обозначение?

— Чтобы внести ясность в этот вопрос на этапе покупки квартиры (сегодня жильё всё чаще приобретается в тот момент, когда заложен лишь фундамент будущего здания), нужно внимательно прочитать договор, в котором прописаны все виды выполняемых работ. И дело не только в наличии стен внутри квартиры или их отсутствии, может быть проведена электропроводка, но не установлены выключатели, смонтированы стояки, но не предусмотрен монтаж сантехники. В случае с бюджетным жильём, когда владелец квартиры планирует вложить в ремонт как можно меньше средств, такое положение дел является проблемой. А в случае с ремонтом премиум-класса, наоборот, это устраивает владельцев: есть возможность пригласить дизайнера, сделать ремонт и планировку квартиры, согласно индивидуальным представлениям об идеальном жилье. Советую анализировать собственные желания ещё на этапе строительства, когда внесение изменений в проект не влечёт за собой бумажной волокиты. Особенно, когда дело касается объединения нескольких квартир, планировки жилья по студийному типу.

— На каких изменениях в готовых проектах чаще всего настаивают собственники квартир в Брянске?

— Монтаж тёплых полов, объединение кухни и гостиной по студийному типу, проектирование просторных ванных комнат, чтобы появилась возможность установить гидромассажные ванны — джакузи и даже кабины-сауны.

Значительно выросли по затратам электромонтажные работы. В первую очередь это связано с тем, что квартиры оснащены большим количеством современной бытовой техники и электроники: увеличилось количество розеток, вместо алюминиевых проводов применяются медные, способные выдерживать более сильные нагрузки.

Существенно изменились подходы к системам теплоснабжения и горячего водоснабжения. Прежде преобладало централизованное теплоснабжение: дома подключались к городским котельным посредством теплотрасс. В настоящее время всё большее распространение получают более удобные для жильцов системы: крышные котельные, поквартирное отопление, подразумевающее отдельный двухконтурный котёл (на отопление и горячую воду) у каждого собственника жилья. Соответственно, газовые колонки уходят в прошлое из системы проектирования, монтажа.

—  «Растут» ли потолки в современном многоквартирном жилье?

 Вопрос этот в первую очередь актуален для панельных домов, высота потолков в которых определяется качественными характеристиками выпускаемой серии. Преж--де в панельных домах высота этажа от пола одного этажа до пола следующего — составляла 2,8 метра. Сейчас это расстояние увеличилось до 3 метров. В домах других типов высота этажа проектируется в среднем 3,3 метра. Сегодня это общее правило — увеличение высоты потолков.

— До сих пор актуальна ли проблема усадки многоквартирной новостройки, когда приходится ждать пару лет, прежде чем делать дорогостоящий ремонт?

— Проблема эта характерна для всех видов домостроения, но в разной степени. Все здания и сооружения дают усадку: в панельных больше, в монолитных меньше, в кирпичном — всё зависит от качества швов. При этом если на этапе проектирования всё правильно просчитано, а на этапе возведения здания застройщик не допустил «халтуры», то значительной усадки дома не будет. Трещины, независимо от качества строительства, могут появиться в зданиях, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей, в особенности если речь идёт о плохих дорогах и обилии большегрузного транспорта. Кроме того, на верхних этажах усадка проявляется в меньшей степени, чем на нижних. И если есть отклонения в виде трещин на стенах, то это, скорее всего, результат брака в работе.

— Квартиры с ремонтом премиум-класса сегодня, как правило, наполняются элитной, дорогостоящей и, надо отметить, тяжёлой по весу итальянской, американской мебелью. Достаточно представить винтажные кровати с деревянными колоннами, на которые забраться можно разве только с прыжка. Выдержат ли такие нагрузки перекрытия в домах разного типа?

— В системе проектирования зданий существует понятие — расчётная нагрузка на квадратный метр перекрытия. Допустимая нагрузка на квадратный метр сегодня составляет 800 килограммов. А разрушающая нагрузка и вовсе на треть выше расчётной. Так что мебель, даже самую тяжёлую, перекрытие выдержит в любом современном многоэтажном доме. Исключение составляет камин: эту деталь интерьера не разрешается ставить на перекрытие — для городского уюта лучше отдать предпочтение облегчённым вариантам очага. Кроме того, устройство камина разрешается выполнять только на последнем этаже.

«Доступное жилье важнее элитного…»

— Важную роль при выборе квартиры играют сроки строительства. Какой тип домостроения подразумевает наиболее короткие сроки сдачи объекта?

— Конечно, строительство, к примеру, панельного дома ведётся быстрее кирпичного — за счёт того, что панели формируются на заводе и привозятся уже в готовом состоянии на стройку, а кирпичный дом по своей технологии требует больше ручной работы. Во многом скорость зависит и от организации работы на строительной площадке, достаточного финансирования…

Недавно посетил один из любимых российских городов — Астрахань, там я начинал свою трудовую деятельность. Меня поразило, насколько высок в этом городе уровень панельного домостроения: там возводятся целые микрорайоны из панельных домов, что позволяет основному трудоспособному населению без особых проблем приобретать жильё. Да, хорошо, когда в городе возводятся дома с пентхаусами, квартирами, занимающими целый этаж, и т. д. Но должно быть и доступное городское жильё. В социальном плане это важнее.

—  «Жильё бизнес-класса», «элитное жильё» — что сегодня включают в себя эти понятия?

— Во времена Советского Союза стоимость квад- ратного метра жилья была строго ограничена, потому комнаты урезались, коридоры сжимались до минимума. Со временем ситуация изменилась, проектировщики получили определённую долю свободы: в тех же конструктивных схемах мы создавали квартиры большей площади. Такие квартиры и стали первым элитным жильём в Брянске. С точки зрения проектирования, повышенный класс жилья сводится к увеличенной площади, но есть и другие составляющие этого понятия, в том числе и наличие, скажем, подземной парковки, благоустроенной территории в элитном доме, использование дорогих материалов в отделке пространств общего пользования, наличие в доме пентхауса и т. д. Однако нужно подчеркнуть, что планировочное решение квартиры и её инженерное обеспечение должно соответствовать СНиП 31–01–2003 «Здания жилые многоквартирные».

— Одно из бытовых преимуществ популярного в Брянске монолитного строительства заключается в том, что это цельная конструкция, поэтому потоп, который может устроить сосед сверху, так и останется его проблемой, вода не проникнет через цельную поверхность. Есть возможность организовать подземную парковку, внедрить технологические новинки — вентилируемый фасад, систему центрального кондиционирования и т. д. Так почему же это не всегда реализуется на практике?

— Если говорить о частностях, то подземная парковка возможна и в кирпичном здании, в зависимости от выбора его конструктивной схемы. Но чаще подземные парковки и прочие технические новшества внедряются именно на монолитных домах, а также зданиях, выстроенных по системе «Куб». Большинство парковок в Москве давно уже «ушли» под землю, увеличивается количество их ярусов. Однако это приводит к удорожанию квадратного метра, и потому в небольших городах, где есть возможность организовывать охраняемые стоянки, это направление мало развито. Сразу на память приходит лишь подземная парковка на 20 машин жилого 50-квартирного дома на улице Фокина, 115, а также подземный гараж одного торгового центра. Вот, пожалуй, и всё. Хотя сам я сторонник подземных парковок. В 1996–97 годах ООО «Арко» спроектировало подземный гараж на 50 машин, который прекрасно вписывался в планировку квартала на пересечении улиц Костычева и Крахмалёва, но проект не был реализован. Кстати, вовсе не обязательно, чтобы парковка располагалась непосредственно под зданием, это может быть участок, на котором размещена детская площадка или же зона озеленения и благоустройства.

— Как считаете, появятся ли в Брянске первые высотные жилые здания — от 25 этажей и выше?

— Рано или поздно появятся. Московские коллеги уже сегодня предлагают интересные архитектурные решения — высотные здания с красивыми фасадами…

Думаю, первыми начнут «расти» вверх организации, которые специализируются на монолитном строении, все основания для этого давно имеются. Загвоздка в том, что региональное МЧС не располагает соответствующим оборудованием, и, пока оно не появится, о первых высотках не может быть и речи.

— Стоит ли, как и прежде, бояться угловых квартир, или и эта проблема давно решена проектировщиками и строителями?

— Угловые квартиры прекрасны в том отношении, что они отлично освещены на протяжении всего светового дня. Есть такое понятие — инсоляция — количество солнечного света, поступающего на подоконник. В случае с угловой квартирой этот показатель превышает норму.

Однако, такая квартира в большей мере подвержена ветрам и воздействию отрицательных температур, потому как общая площадь ограждающих конструкций, безусловно, больше. В отношении такого жилья проектировщиками выдвигается особое требование по утеплению, расстановке отопительных приборов в углах здания, качеству швов…

На сегодняшний день технологические приёмы, способы возведения зданий, а также совершенство архитектурных решений достигли такого высокого уровня, что качество жилья определяется в первую очередь профессионализмом и добросовестностью застройщика. Видимо, поэтому при выборе жилья на первичном рынке покупатели реже обращают внимание на технологию строительства. В первую очередь их интересует цена, месторасположение дома и репутация застройщика.

— Скажите, пожалуйста, а вы какое бы выбрали себе жилье?

— Считаю, что лучшим жильем в Брянске может стать квартира со следующими характеристиками: в 12-этажном кирпичном жилом доме, в экологически чистом районе, трёхкомнатная, ориентированная на обе стороны дома, с двумя лоджиями (одна из них является хозяйственной), с дополнительным набором подсобных помещений (кладовая, гардеробная и т. д.). Желательно иметь два туалета: один при спальнях, второй при кухне-столовой. Общая площадь такой квартиры, как правило, колеб- лется от 90 до 120 кв. м. Жилой дом оснащён крышной котельной. На территории жилого комплекса имеется подземная парковка, отсутствуют встроено-пристроенные помещения, главный фасад жилого дома не выходит на магистральную улицу. Желательно иметь на этаже не более 4 квартир.

Желаю всем удачи в выборе жилья!

Александра САВЕЛЬКИНА
Фото Михаила ФЁДОРОВА

8343