Многие из нас хотя бы раз в жизни становились игроками на рынке недвижимости: одни продавали, другие покупали, третьи приватизировали, меняли, наследовали… А так как операции с жильём — одни из самых дорогостоящих, велика вероятность попасться на удочку мошенников. «Избежать неприятных казусов поможет простая внимательность и знание законов», — уверен риелтор с 20-летним стажем Вадим Страшинский. Собственными заметками на риелторских «манжетах» он поделился с «Брянской ТЕМОЙ».

— Начнём, пожалуй, с самого зловещего понятия из сферы недвижимости — «чёрные» риелторы. В Интернете можно обнаружить множество уголовных схем, адресованных покупателям квартир. Одна из самых распространённых условно называется «Невнимательный клиент». Суть в том, что клиент подписывает договор, не изучив его. «Чёрный» риелтор начинает «работать», подыскивая жильё, но всё время предлагает «не те» варианты. Когда же клиент хочет расторгнуть договор, оказывается, что за это он должен заплатить издержку — 0,5% от стоимости жилья. В других случаях продают квартиры с жильцом, пытаются под любыми предлогом «вытягивать» дополнительные средства и т. д. А какие сценарии обмана когда-либо  были разыграны в Брянске?

—  «Чёрные» риелторы к нашей профессии не имеют ни малейшего отношения. Это преступники, а их «работа» — уголовное деяние, которое преследуется по закону. На моей памяти не встречалось ни одного случая, чтобы покупатель квартиры остался одновременно и без денег, и без жилья. «Чёрные» риелторы, к счастью, в наших краях встречаются редко.

Бывают другие случаи. В конце марта в Интернете был размещён ролик, в котором некая госпожа, представившись риелтором, рассказывала о собственных методах работы с клиентами-военнослужащими — обладателями жилищных сертификатов и претендентами на военную ипотеку. Сумма такого сертификата зависит от состава семьи и региона проживания. Предположим, семье военнослужащего из 3 человек положен сертификат на 2 миллиона 800 тысяч рублей. Купить квартиру возможно только в пределах этой суммы. Если же подходящее жильё окажется на 300 тысяч дешевле, «сдачу» государство не вернёт. Многие «сертификатчики» желают использовать всю сумму целиком, до последней копейки. Именно эту наживку использовала героиня разоблачающего видео. Она обещала покупателям квартир получить разницу наличными у продавца. И, как сама признавалась в ролике, в итоге оставляла её себе, аргументируя решение словами: «А что вы хотели? Вы обманываете государство!» Ну, просто Робин Гуд среди каменных джунглей! Теперь этой персоной занимаются правоохранительные органы. И, подчеркну, такие случаи в нашем регионе — редкость.

Предметы интерьерного спора

— А какие подводные камни, не связанные с мошенничеством, могут обнаружиться при покупке жилья? Например, на вторичном рынке недвижимости.

— Зачастую покупатели квартир терпят неудобства и теряют деньги из-за собственной невнимательности, незнания законов и… желания сэкономить на услугах риелтора.

Представим ситуацию: продавец предлагает купить квартиру вместе со встроенной мебелью и некоторыми предметами интерьера. Покупатель верит на слово, заключает сделку купли-продажи и предоставляет продавцу оговоренный месяц для переезда в другую квартиру. Проходит время. Новый владелец приезжает в теперь уже его собственную квартиру и обнаруживает… пустые стены. Или, например, отсутствующий гардероб в прихожей, который прежний хозяин обещал передать вместе с квартирой. Кто прав? По закону вы приобретаете объект недвижимости. Мебель в это понятие не входит.

— И как поступить в такой ситуации?

— Выход — заключить дополнительное соглашение, в котором будут чётко прописаны все предметы интерьера, мебель, если их стоимость учтена в цене жилья. И ещё один совет: все интерьеры стоит сфотографировать.

В моей практике был случай, когда при приёмке квартиры в одной из комнат новый владелец обнаружил три маленькие секции на месте одного большого радиатора. Пришлось звонить продавцу, который простодушно ответил: «Эту батарею я устанавливал лично, когда въезжал в квартиру. Я забрал своё!» Логично. Но об этом обязательно нужно предупредить покупателей до момента заключения сделки.

«Безалкогольная» недвижимость

— Какие ещё секреты есть в запасе у риелтора?

— Допустим, вы осмотрели квартиру, довольны её состоянием, договор купли-продажи подписан. Но, вернувшись в своё гнёздышко через некоторое время, вы обнаруживаете, что углы стен — отбиты, ламинат растрескался, словно на него уронили шкаф, стены поцарапаны… Что могло случиться? Ничего необычного — это хозяин нанял бригаду грузчиков, чтобы вынести мебель. А те, с большой вероятностью, оставили эти следы.

Чтобы избежать подобных недоразумений риелторы прибегают к практике страховых депозитов, которые сохраняются до момента освобождения квартиры. Из этой суммы покупателю будет компенсирован ущерб.

— Среди юридических факторов риска — приобретение квартиры с жильцами. Например, неожиданно объявившимися наследниками. Что посоветуете в этой ситуации?

— Обратиться к юристам, если возникнет такая необходимость. Однако существует несколько настораживающих «маячков», которые сигнализируют о недоброй репутации квартиры. Например, значительно заниженная стоимость. В случае если один из наследников знает о существовании других претендентов на собственность, но не хочет с ними делиться, он постарается как можно быстрее избавиться от жилья.

Меня, как практика, настораживают квартиры, в которых право собственности установлено по решению суда. И если это произошло относительно недавно (например, пару месяцев назад), возможно, споры в отношении недвижимости ещё не окончены. Как правило, закон принимает сторону добросовестного приобретателя, но нервы вам обязательно подпортят. Например, регулярными письмами с настоятельными призывами: «на объект наложен арест…» или «необходимо явиться в суд». Согласитесь, приятного мало.

Также обратите внимание перед заключением сделки купли-продажи, кто прописан в квартире. Если зарегистрирован только собственник, всё в порядке. В договоре обычно присутствует фраза: «В настоящий момент в квартире зарегистрирован Иванов Иван Иванович, который обязуется сняться с регистрационного учёта в срок до…» И он обязан беспрекословно выполнить это условие. Однако если в квартире прописаны родственники собственника или иные люди, они не подписывают договора купли-продажи, следовательно, у них не возникает обязательства освободить жильё. Вы не заставите их это сделать. И собственник не заставит. Поэтому позаботьтесь, чтобы в квартире был зарегистрирован только человек, чья подпись закрепит договор купли-продажи.

— А каковы самые непредсказуемые оказии, в которых может оказаться покупатель?

— Обязательно нужно учитывать, что до освобождения квартиры пройдёт какое-то время. Не спешите переводить средства продавцам, чей морально-этический облик вызывает опасения. Будьте уверены, что алкоголик, получивший средства, с огромной вероятностью тут же уйдёт в запой. Тогда его будет очень сложно выдворить из квартиры. Вашей законно купленной.

Однако за время пути квартира могла подрасти 

— Шесть лет назад в Брянске было больше 900 обманутых дольщиков. Тогда проблему обещали решить до конца 2015 года. Действительно удалось решить? Нет ли у ваших теперешних клиентов опасений, что они пополнят эти ряды?

— В 2004 году был принят 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», благодаря которому исчезло понятие «обманутые дольщики». До принятия этого документа не существовало единого реестра собственников, не обязательно было регистрировать договоры по «долёвке», поэтому недобросовестные застройщики порой продавали одну и ту же квартиру одновременно нескольким лицам.

В настоящее время каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Занимается этим Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Более распространённое название службы — Росреестр. И если квартира-»ячейка» в Росреестре занята, то второй человек не получит на неё документ.

Эта информация актуальна и для участников жилищно-строительных кооперативов, которые заплатили деньги за будущие квадратные метры и ожидают сдачи дома в эксплуатацию. Законное право претендовать на долю возникает только путём регистрации договора в Росреестре. А вот документы, выданные кооперативом, относятся к его внутреннему документообороту. Но зачастую только они и есть у дольшиков на руках. Соглашаясь на такие «кооперативные» условия, пайщик сознательно идёт на риск. Такие сделки лучше заключать с участием юристов.

— А почему площадь квартиры отличается в договоре долевого участия и свидетельстве о праве собственности? И отличается в меньшую сторону.

— Потому что застройщик продаёт вам квартиру с учётом балкона, а владеете вы только жилыми отапливаемыми помещениями. Балконы согласно действующему строительному кодексу не входят в площадь квартир. Это законная практика. Просто не стоит обманываться насчёт этих лишних 8 квадратных метров. Особенно в случае с маленькими однокомнатными квартирами.

— Как полагаете, может ли обычный человек отличить надёжного застройщика от проблемного?

— В условиях кризиса перед покупкой квартиры не поленитесь съездить на стройку, оценить этап возведения объекта. Если это фундамент и кран рядом с ним, возможно, торопиться не стоит. Современное законодательство строго регулирует сроки строительства, однако кризис на то и кризис: ситуация может выйти из-под контроля. Согласитесь, гораздо легче найти деньги на доведение до ума объекта, где, как минимум, возведена коробка, смонтирована крыша, проведены коммуникации, установлены окна, чем строить дом с нуля.

Доверяйте застройщикам, которые давно работают на региональном рынке. Расспросите друзей, родственников, знакомых. Почитайте отзывы в Интернете. Компания, которая дорожит своим именем, не станет жертвовать интересами своих клиентов. Избегайте продавцов, которые предлагают сложные схемы расчёта. И, наконец, не гонитесь за дешевизной квадратного метра.

«Подарки» от прежних владельцев

— По некоторым данным, порядка 80% покупателей квартир используют кредитные механизмы для приобретения недвижимости. О чём важно помнить тем, кто совершает сделки купли-продажи с использованием заёмных средств?

— Некоторые застройщики предлагают схему, согласно которой в договоре долевого участия прописывается только часть суммы, удобная для уплаты налогов, остальное — проходит отдельным соглашением по оказанию услуг. Например, услугами по покупке квартиры. Хорошо, если вам не потребуется продавать это жильё. Проблемы возникают в случае с продажей квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, а по новому законодательству — менее 5 лет. Продавец обязан уплатить 13% налог с разницы в сумме, которая составит, как минимум, цифру, указанную в дополнительном соглашении. А покупателю с кредитом требуется показать полную стоимость квартиры. Придётся искать компромисс.

Неожиданный сюрприз владельцам квартиры могут преподнести её прежние хозяева. Раньше для регистрации договора купли-продажи в Росреестре требовали выписку из технического паспорта, который хранится в БТИ. Техник БТИ, обследовав квартиру, сравнивал фактическую планировку с той, которая значится в техпаспорте дома. Затем отмечал каким-то образом расхождения. Пока планировка не узаконена (или же не устранена), сделка была невозможна.

Теперь представим ситуацию. Ивановы изменили планировку квартиры и, не предупредив об этом, продали её за наличные Петровым. Квартира Петровых устраивала, но через некоторое время семья решила приобрести жильё побольше. Нашёлся покупатель Сидоров, который планировал взять на покупку жилплощади кредит. Банк запросил план в БТИ, и обнаружилось, что перегородки находятся не на своих местах. Согласно Гражданскому кодексу самовольно выполненная планировка должна быть устранена за счёт владельца квартиры. И теперь Петров должен тратить деньги на то, что сделали с его квартирой Ивановы. А если вспомнить про 80% покупателей квартир, располагающих кредитными средствами, проблема не кажется такой уж безобидной.

Тенденции рынка

— Вы общаетесь со многими людьми, желающими приобрести недвижимость. Чего желают брянцы? Каковы тенденции современного рынка недвижимости?

— Во-первых, в наше время практически нет прямых обменов. Во-вторых, как было уже сказано, большой процент покупателей недвижимости используют заёмные банковские средства. В-третьих, всё меньше людей готовы покупать квартиры, требующие капитальных вложений. Раньше эта практика была довольно популярна: покупаешь «убитую» квартиру подешевле, делаешь хороший ремонт, экономишь средства. Теперь сэкономить не получится — слишком высока доля ремонта в цене квартиры. Мы проводили мониторинг, в среднем цена ремонта 1 квадратного метра в Брянске начинается от 6–8 тысяч рублей. И эта сумма «вырастает» из минимального представления современного человека о комфорте: натяжные потолки, ламинат, гипсокартон, пластиковые окна. В-четвёртых, в условиях кризиса падает спрос на жильё бизнес-класса. Востребован эконом. Самый продаваемый размер квартиры — однушка.

Из интересных рыночных тенденций стоит отметить такое предложение, как квартира с готовым ремонтом и сантехникой, а иногда даже с мебелью. И это добротный, качественный, современный ремонт. Если пару лет назад подобные услуги от брянских застройщиков были единичными, то сейчас такие квартиры есть как минимум у 4 компаний.

И ещё один полезный для города и его жителей рыночный курс — желание покупателей приобретать не только квадратные метры, но и благоустроенные дворы, спортивные площадки, подземный паркинг и т. д. А что, может быть, появятся в новых микрорайонах Брянска романтичные набережные, ботанические сады и теннисные корты… Во всяком случае, уже сегодня они красуются в красочных рекламных проспектах.

Текст: Софья Трофимова
Фото: архив Вадима Страшинского